Comprendre votre résultat
L’apport initial comprend prix, taxe d’achat, autres taxes, frais, travaux et réserve non utilisée, moins le prêt. Le rendement brut divise douze mois de loyer affiché par le prix. Les loyers perçus tiennent compte de la vacance. Le résultat opérationnel déduit gestion et charges. Le rendement après impôt saisi utilise le coût d’acquisition et de préparation, hors financement et réserve. Le rendement de l’apport rapporte la trésorerie de la première année après remboursement à l’apport initial. Le tableau annuel suit remboursements et dette restante, y compris si le prêt finit avant la revente. Le bénéfice total additionne trésorerie locative, vente nette et réserve récupérée, puis retranche l’apport initial. Le rendement total couvre toute la durée, sans annualisation.
Scénario à coûts constants, sans expertise immobilière ni déclaration fiscale. La nationalité ne détermine pas le taux : IRPF des résidents et IRNR des non-résidents diffèrent. La base fiscale à l’achat peut différer du prix. Incluez IBI, copropriété, assurance, entretien et charges sans répéter impôts ou prêt. Taux nominal fixe, amortissement mensuel et vente en fin d’année sont supposés. Ajoutez frais bancaires et assurances obligatoires séparément ; le taux n’est pas un TAEG. Loyers, charges et budget fiscal annuel restent constants. La réserve non dépensée est récupérée à la sortie ; si elle est utilisée, ajustez les coûts. Retenue et impôt définitif sont rapprochés une seule fois, avec crédit intégral de l’acompte et règlement ultérieur ; le délai de remboursement n’est pas prévu. Autorisation touristique, impôts étrangers, change, patrimoine et revenu imputé ne sont pas déterminés : incluez les montants applicables dans les budgets. Un flux négatif exige des fonds supplémentaires. Les rendements ne sont ni annualisés ni corrigés de l’inflation.
Exemples de calcul
- Exemple illustratif : achat comptant de 200 000 €, base fiscale de 200 000 €, taxe supposée de 8 %, frais de 4 000 €, travaux de 10 000 € et réserve de 5 000 € nécessitent 235 000 €. Le taux de 8 % est un exemple, pas une recommandation régionale.
- Avec 1 200 € de loyer mensuel, aucune vacance, 2 000 € de charges annuelles et 1 000 € de budget fiscal annuel, la trésorerie annuelle est de 11 400 €. Après cinq ans, une revente supposée de 250 000 €, des frais de 5 % et 5 000 € d’impôt définitif donnent un bénéfice total de 59 500 €. Les autres montants valent zéro uniquement dans cet exemple.
Les exemples sont indicatifs. Lisez les hypothèses et les limites avant d’utiliser un résultat.
Questions fréquentes
Les impôts immobiliers espagnols sont-ils calculés automatiquement ?
Non. Saisissez base et taux d’achat confirmés, AJD applicable, budget fiscal annuel et impôt définitif sur le revenu de vente. La nationalité ne détermine pas le régime. Les déductions IRPF/IRNR, allègements régionaux et crédits d’impôt étrangers ne sont pas appliqués.
La retenue à la vente est-elle un impôt supplémentaire ?
La retenue saisie est traitée comme un acompte de l’impôt définitif indiqué. Trésorerie à la vente et règlement ultérieur sont séparés ; le bénéfice ne déduit l’impôt définitif qu’une fois. Les taxes locales de vente font partie des autres frais. Vérifiez séparément droit au crédit, remboursement et délais.