Das Ergebnis richtig verstehen
Das Anfangskapital umfasst Preis, Kaufsteuer, sonstige Steuern, Gebühren, Renovierung und ungenutzte Reserve abzüglich Darlehen. Die Bruttorendite teilt zwölf Monate Angebotsmiete durch den Preis. Vereinnahmte Miete berücksichtigt Leerstand. Betriebsertrag zieht Verwaltung und Kosten ab. Die Rendite nach eingegebener Steuer verwendet Anschaffung und Einrichtung ohne Finanzierung und Reserve. Die Eigenkapital-Cashrendite teilt den Überschuss des ersten Jahres nach Schuldendienst durch das Anfangskapital. Der Jahresplan zeigt Zahlungen und Restschuld auch bei früherem Darlehensende. Der Gesamtgewinn addiert Mietzahlungsüberschüsse, Nettoverkauf und freigesetzte Reserve abzüglich Anfangskapital. Die Gesamtrendite gilt für die gesamte Haltedauer, nicht pro Jahr.
Szenario mit konstanten Kosten, keine Immobilienbewertung oder Steuererklärung. Staatsangehörigkeit bestimmt keinen Steuersatz: IRPF für Ansässige und IRNR für Nichtansässige unterscheiden sich. Die steuerliche Kaufbasis kann vom Preis abweichen. IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Reparaturen und Nebenkosten ohne doppelte Steuern oder Darlehensraten erfassen. Fester Nominalzins, monatliche Tilgung und Verkauf zum Jahresende werden angenommen. Bankgebühren und Pflichtversicherungen separat eingeben; der Zinssatz ist kein Effektivzins. Miete, Kosten und Jahressteuerbudget bleiben konstant. Die ungenutzte Reserve wird am Ende freigesetzt; bei Verbrauch Kosten anpassen. Einbehalt und endgültige Steuer werden einmalig verrechnet, bei vollständiger Anrechnung und späterem Ausgleich; Erstattungsfristen werden nicht prognostiziert. Touristische Genehmigungen, ausländische Steuern, Wechselkurse, Vermögensteuer und fiktive Einkünfte werden nicht bestimmt; anwendbare Beträge in die Budgets aufnehmen. Negative Zahlungsüberschüsse benötigen zusätzliches Kapital. Renditen sind nicht annualisiert oder inflationsbereinigt.
Rechenbeispiele
- Beispiel: Barkauf für 200.000 €, Steuerbasis 200.000 €, angenommene Kaufsteuer 8 %, Gebühren 4.000 €, Renovierung 10.000 € und Reserve 5.000 € benötigen 235.000 € Anfangskapital. Die 8 % dienen nur dem Beispiel, nicht als regionale Steuerempfehlung.
- Bei 1.200 € Monatsmiete, keinem Leerstand, 2.000 € jährlichen Betriebskosten und 1.000 € Jahressteuerbudget beträgt der Überschuss 11.400 €. Nach fünf Jahren ergeben ein angenommener Verkauf für 250.000 €, 5 % Verkaufskosten und 5.000 € endgültige Steuer einen Gesamtgewinn von 59.500 €. Andere Beträge sind nur in diesem Beispiel null.
Die Beispiele dienen der Veranschaulichung. Lesen Sie Annahmen und Grenzen, bevor Sie ein Ergebnis verwenden.
Häufige Fragen
Werden spanische Immobiliensteuern automatisch berechnet?
Nein. Geben Sie geprüfte Kaufsteuerbasis und Satz, anwendbare AJD, jährliches Steuerbudget und endgültige Einkommensteuer beim Verkauf ein. Staatsangehörigkeit bestimmt kein Steuerregime. IRPF/IRNR-Abzüge, regionale Vergünstigungen und ausländische Steuergutschriften werden nicht angewendet.
Ist der Einbehalt beim Verkauf eine zusätzliche Steuer?
Der eingegebene Einbehalt gilt als Vorauszahlung auf die eingegebene endgültige Verkaufssteuer. Abschlussliquidität und späterer Ausgleich werden getrennt gezeigt; der Gewinn zieht die endgültige Steuer einmal ab. Lokale Verkaufssteuern gehören zu sonstigen Verkaufskosten. Anrechnung, Erstattungsanspruch und Fristen separat prüfen.