Cómo interpretar el resultado
El capital inicial suma precio, impuesto de compra, otros impuestos, gastos, reforma y reserva no utilizada, menos la hipoteca. La rentabilidad bruta divide doce meses de alquiler anunciado entre el precio. El alquiler cobrado descuenta vacancia. El resultado operativo resta gestión y gastos. La rentabilidad tras el impuesto indicado utiliza el coste de adquisición y preparación, excluyendo préstamo y reserva. El rendimiento del capital propio divide el flujo del primer año después de deuda entre el capital inicial. La tabla anual muestra cuotas y deuda pendiente, incluso si el préstamo termina antes de vender. El beneficio total suma flujo del alquiler, venta neta y reserva recuperada, menos capital inicial. La rentabilidad total abarca todo el plazo y no es anual.
Es un escenario de costes constantes, no una tasación ni una declaración fiscal. La nacionalidad no determina automáticamente el impuesto: IRPF e IRNR son distintos. La base de compra puede diferir del precio. Incluye IBI, comunidad, seguros, reparaciones y suministros en los gastos, sin duplicar impuestos ni hipoteca. Se supone tipo nominal fijo, amortización mensual y venta al final del año elegido. Introduce comisiones y seguros obligatorios por separado; el tipo no es TAE. Alquiler, gastos e impuestos anuales permanecen constantes. La reserva no gastada se recupera al vender; si se utiliza, actualiza los gastos. Retención e impuesto final se concilian una sola vez, suponiendo crédito íntegro y liquidación posterior; no se prevé el plazo de devolución. No se determinan licencia turística, impuestos extranjeros, divisas, patrimonio ni renta imputada: incluye lo aplicable en tus presupuestos. El flujo negativo exige capital adicional. Las rentabilidades no son anualizadas ni ajustadas por inflación.
Ejemplos de cálculo
- Ejemplo ilustrativo: compra al contado por 200.000 €, base fiscal 200.000 €, impuesto supuesto del 8 %, gastos 4.000 €, reforma 10.000 € y reserva 5.000 €. Se necesitan 235.000 € iniciales. El 8 % es un ejemplo, no una recomendación fiscal regional.
- Con alquiler mensual de 1.200 €, sin vacancia, gastos anuales de 2.000 € e impuestos anuales presupuestados de 1.000 €, el flujo anual es 11.400 €. Tras cinco años, vender por 250.000 € supuestos, con gastos de venta del 5 % e impuesto final de 5.000 €, da un beneficio total de 59.500 €. Los demás importes son cero solo en este ejemplo.
Los ejemplos son orientativos. Lea las hipótesis y limitaciones antes de utilizar un resultado.
Preguntas frecuentes
¿Se calculan automáticamente los impuestos inmobiliarios?
No. Introduce la base y el tipo de compra confirmados, AJD si procede, presupuesto anual de impuestos y el impuesto final sobre la renta en la venta. La nacionalidad no basta para determinar el régimen. No se aplican deducciones IRPF/IRNR, beneficios autonómicos ni créditos fiscales extranjeros.
¿La retención en venta es un impuesto adicional?
La retención indicada se trata como anticipo del impuesto final sobre la renta que introduces. El efectivo al vender y la liquidación posterior se muestran separados; el beneficio resta el impuesto final una sola vez. Los impuestos locales de venta van en otros gastos. Confirma crédito, devolución y plazos por separado.